近年来，我国房地产业高速发展，已成为国民经济的支柱产业。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品也可作为抵押品的特性，更决定了其与金融千丝万缕的联系。房地产又是个周期性行业，容易受经济景气周期以及宏观政策影响。2003年以来房价一攀升，不仅房地产投资开发处于发热状态，人们的购房热情也随之高涨。于此，我国针对局部经济过热实施了一系列的宏观调控措施，国家从土地、信贷等角度出台了一系列的政策。特别是2006年国家宏观调控重拳频频出击，从“国六条”、“国十五条”，到再次上调贷款基准利率。银根、地根双紧缩的政策使高度依赖银行贷款的房地产开发陷入融资困境。
随着我国住房已经彻底实现市场化，单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系已成为房地产行业持续健康发展的瓶颈。因此，在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，剖析房地产融资现状和存在的问题并进行探讨，提出解决方案，是解决房地产融资困难，化解商业银地产信贷风险，促进我国房地产行业健康发展，提高人民生活水平的关键。通过探讨宏观调控下房地产商品的融资渠道，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产商品的融资渠道，一是有利于房地产企业融资时有多种选择空间；二是可以避免房地产金融风险过分集中于少数单位；三是有利于与房地产金融业务有关的各种机构通过相互竞争而不断提高水平；四是有利于个人住房融资实现的广泛化，使中低收入者顺利购房；五是房地产金融将会更加有利地支持房地产业的发展，从而出现一个健康发展的新局面。
国家信息中心首席经济学家祝宝良说，中国房地产金融必须走一条多元化的发展途径，应该有更多的融资渠道。同时分析道：资产证券化是促进我国房地产市场发展的重要工具，特别有利于推进我国住房按揭市场的发展。“建立房地产金融体系，引入房地产基金也是很好的选择。”中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨投资基金管理有限公司董事长、国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副、美国万通投资银行控股集团执行董事、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、金融信托专家孫飛教授在接受记者电话采访时表示，与银行信贷相比，基金具有利益共享、风险共担这一特性，这就决定了基金具有降低整体金融风险的功能，不像银行信贷那样，将所有风险集中在银行身上。此外，孙飞认为信托融资相对银行贷款受政策少，既灵活，创新空间又大，可以做股权投资、贷款、优先购买权、物业投资等，而且每年的房地产信托量都在增长，正成为生力军，因此信托也将成为房地产融资的主要模式。
在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。在继续支持房地产发展的同时，应加大房地产信贷监管力度，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务，同时应将房地产资金信托转变正意义上的信托。中国人民银行研究局完成的《中国房地产发展与金融支持》课题研究报告指出，要大力发展多元化的房地产金融市场，包括拥有债权融资、股权融资两种基本形式的一级市场，以及具有包括投资基金、信托证券、指数化证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。
拓宽融资渠道。在加强对当前房地产市场和土地储备的管理的同时，商业银行应严格内部管理，加强同业合作，积极开展金融创新，通过出售贷款或住房按揭资产证券化等措施，减轻资本的压力。鼓励保险资金进入房地产市场，不断拓宽融资渠道。积极构建包括拥有债权融资、股权融资两种基本形式的一级市场，以及包含投资基金、信托证券、指数证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。目前我国房地产金融市场以一级市场为主，一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。在房地产面临宏观调控的严峻形势下，努力从多元化的房地产金融体系入手，采用多种融资工具，拓宽房地产商品的融资渠道。
新加坡的强制储蓄模式：建立以强制储蓄为特征的社会福利基金，如推行的住房供给金制度；社会福利基金金融化经营，由中央公积金局负责；社会福利基金与住房信贷相结合，公积金允许用来支付购房首付款和分期贷款本息。的以储蓄融资为主导的合同储蓄模式：专业化的住房储蓄机构；封闭运行的建房互助融资体系；多样化的房地产金融工具，比如短期抵押贷款或无抵押贷款。
美国的以证券融资为主导的房地产抵押贷款模式：住房信贷市场的性，如住房信贷协会、人寿保险公司等均可经营住房信贷；抵押贷款证券化程度很高；融资工具多样化，如抵押贷款证券、金融债券、股票等；干预住房信贷市场，如美国设立联邦住房管理局和管理局为低收入者和的抵押贷款提供和保险。美国典型的房地产投资信托（REIT）模式：REIT即“符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收购并经营商业性房地产的公司”。美国REIT实际上就是房地产上市公司，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，从不承诺本金的期限，投资者只能从二级市场退出，因而可以说90%的REIT更像是房地产公司，直接拥有物业所有权。
上述模式既有私营的房地产金融机构，也有国有的合作性质的；从专业化程度看，既有专营的也有兼营的。多种形式的房地产金融机构并存；抵押成为房地产金融市场最具特色的部分；融资工具多样化，根据现实需求，发行股票、债券以及抵押贷款证券化等融资工具，信托成为比较活跃的融资形式。
从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策,基本上经历了规范\发展\加强管理和适度调控几个阶段。尤其2003年“121”文件的出台，加强了对商业银地产金融业务的管理，其调控范围不仅局限于住房金融业务，而且涵盖了整个房地产金融业务；接着“国六条”、“国十五条”等政策的相关出台，从土地、信贷、税收方面加大了对房地产行业的监管力度。同时央行不断上调贷款基准金率，进一步提高了房地产信贷融资的门槛。纵观20002006年国内房地产开发资金来源情况，表2-1所示：目前我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金，有80%以上的部分来自于定金及预售款，在这部分定金和预售款中又有60%70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款；在自筹资金中，企业自有资金仅占55%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款，而这些垫款中也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。所以实际上，房地产开发资金中银行贷款资金至少要超过60%。因此,房地产开发对银行的依赖程度过高，金融风险过于集中。从图2-1中分析，伴随着国家对房地产的一系列宏观调控，银行贷款在房地产开发资金来源中的比重有所下降，尤其房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等方面信贷门槛的逐步提高，银行贷款进地产开发步履维艰，其他资金来源所占的比重近年来也在不断下降，而自筹资金的比重在一直攀升，特别从2003年开始有很大的提高；同时债券和外资所占的比重很少，且有所下降；资金瓶颈将阻碍房地产的发展，拓宽房地产融资渠道已成当务之急。
武汉市房地产企业融资渠道主要以银行信贷为主，其他融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比例比较小。武汉市房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。从武汉市房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发整个过程。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是武汉市房地产市场上的主要资金提供者。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。据武汉市统计局的统计资料显示，2004年年1－3月份，武汉市房地产开发投资到位资金78.09亿元，同比增长262.6％，其中，国内贷款20.92亿元，增长484.4％；利用外资0.55亿元，增长232.9％；房地产开发企业自筹资金27.86亿元，增长184.2％；收受购房者定金及预收款22.84亿元，增长285.8％。从数据可以明显看出，武汉市房地产开发企业资金对银行依赖过大。从资金来源结构来看，国内贷款占全部资金的26.8％，购房者定金及预收款占29.2％，这两部分资金主要由房地产开发企业从银行贷款和居民住房消费贷款组成，占全部资金来源的56％。资金来源过度依赖银行贷款的最大问题是：一旦银行有紧缩贷款的动作，房地产开发企业就会陷入融资困境，资金链条的断裂必然会影响到开发企业的开发进程乃至企业的。2005年是国内楼市的“政策调控年”，国家实施了一系列“组合拳”式的房地产宏观调控，房地产行业受到巨大影响，尤其在信贷方面。武汉市不可避免也受到政策的冲击。2005年房地产开发完成投资297.99亿元（含经济适用房），同比增长27.73%，增幅比2004年下滑9.87个百分点。受国家宏观调控影响，武汉市房地产开发投资增幅回落，图3-1显示:2005年1－10月增速由1－2月份的66.6%回落到1－10月份的20.8%，表现出与2004年不同的态势，2004年房地产开发投资是在高位振荡浮动，每月增长速度基本保持在50%以上。
121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，房地产开发企业申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。同时还对房地产开发贷款设立了两个门槛：一是自有资金不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全,即房地产开发企业必须具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《土地使用权证》。另外随着国务院将房地产开发项目资本金提高到35%,商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例,客观上对房地产开发资金实力提出了更高的要求.以后,商业银行对武汉市房地产开发贷款的审查会更加严格,武汉市房地产开发企业特别是一些中小企业的贷款越来越难以获得贷款。
过去,房地产开发资金主要来源于四个方面:房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工垫资和定金及预售房款。实施一系列宏观调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；建筑施工企业垫资已受到《建筑法》的，尤其121号文件后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少；定金及预售款主要由个人住房贷款组成，而宏观调控推迟了个人的购房行为，特别2006年“国十五条”的出台，个人住房贷款首付提到了三成，导致了房款的减少。而武汉市房地产开发企业将会面临资金链断裂的风险，项目会出现较大的资金缺口。
截至目前，武汉市注册的房地产开发企业有838家，还没有一家真正意义上的房地产上市公司，但上市融资是房地产企业进行融资的一个好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。不过，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市审批严格。2003年9月，中国证监会公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》。《通知》，自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内不能发生重大变化、实际控制人不能发生变更。然而，现实中，国内大多数房地产企业普遍存在操作不规范、经营管理水平低、规模小、开发资质低等问题，都无法达到要求，只有实力强、信誉好的房地产企业才能够有可能获得上市的机会。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。从年报的情况看，武汉市只有１１家上市公司直接或间接地涉足了房地产开发。如果考虑到上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。
房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为受广大投资者欢迎的金融品牌。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金、等都有严格。同时债券发行费用高于银行贷款，还本付息会加重企业的负担，再加上相关的法律、法规不健全，风险比较大等原因，只有信誉较高的筹资人才被批准发地产债券，并且大多有。目前，武汉市房地产开发企业基本上没有在证券交易所发行过企券。
现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债券融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与其组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。对房地产资金链条出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。后者则是针对那些虽然自有资金已达到国家要求，但由于政策、市场或其他原因等造成资金困难的房地产企业，这时由信托公司定向给他们提供一笔征信贷款，补上资金缺口。不过，房地产信托产品和运营模式单一，资金和产品流动性比较弱，同时由于政策的，融资规模有限。比如央行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》每个信托计划限卖200份，融资总额受到一定。而且目前受调控政策明显，2006年8月初，银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关，以此规避隐蔽性风险。贯彻国家关于房地产信托宏观调控的政策，前一段时期武汉市对信托行业进行+整顿，信托业务停滞，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即开发商通常利用信托方式获取资金用于、拆迁、等前期投入，当项目启动并达到银行的贷款条件后，开发商就会改用银行贷款，这并不是真正的房地产信托。这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能,因而也没有实现真正意义上的融资效能。
121号文件提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。武汉市目前个人住房按揭贷款严格执行中国人民银行关于“多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2／3的要求，这在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险，但遏制了房地产开发企业提前融资开发的行为。
自从2006年6月1日起，中国人民银行个人住房贷款首付款不低于30%，提高了个人住房贷款门槛，对借款人资格审查更加严格。同时央行不断上调贷款准备金率，进一步加大了个人获得住房贷款的难度。武汉市许多居民将被拒之门外，无法实现安居梦想。
121号文件对借款人购买第二套（含第二套）以上住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策，执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。接着“国十五条”提出了“90，70”要求，即新开工的项目，90平方米以下的住宅不低于总建筑面积的70%，这剧烈的影响了高档住房的开发和投资，武汉市还没有采取有效的机制来激活潜在的住房需求。
武汉市目前开展的个人住房业务有：个人住房按揭贷款、个人住房公积金委托贷款、二手房贷款、个人住房装修贷款、个人住房组合贷款、个人住房家居组合贷款、个人商用房贷款等。据相关统计资料显示：随着宏观调控政策对房地产市场的买卖双方调控效力的不断，近几年来，武汉市银行系统的个人住房贷款新增连续下降，各家银行个人住房贷款业务发展计划普遍受挫。
2005年3月，工行，农行，中行，建行及交通、光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点主要指向能源、电信、石油石化、航空等垄断性、资源性行业。六家商业银行的一致态度意味着，房地产业在资金上将面临来自银行更为严格的控制与审核。各武汉市支行也在具体的业务操作中，对房地产行业的资金发放进行了严格的审查与控制。
随着房地产市场的进一步发展，个人住房贷款门槛的提高，各大银行推出新的住房金融业务，这些创新品种给开发商欺诈融资留下了空间，“假按揭”成了一个经常性的手段，造成个人住房贷款潜在风险。假按揭是以不真实购买住房为目的，开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的，以本单位职工和其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门调查，该行个人住房不良贷款中有80%是假按揭造成的。武汉市住房贷款主要依赖于武汉市公司这样中小公司完成，支持力度不大，而且业务量有限，目前还没有组建规模较大的公司，规范机构的业务，推行标准化的合同，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。
我国的房地产金融法律体系建设还刚刚起步，住房公积金管理、住房储蓄管理、抵押贷款管理、、信托、保险与再保险、住房融资税收管理、低收入利息补贴等住房金融相关方面的经济活动还没有完善的法律法规进行规范和系统管理。《法》、《合同法》、《个人住房贷款管理办法》《信托法》、《证券法》等还没有对房地产金融实务明确和完善的规范。在这样一种立法滞后的情况下，拓宽房地产融资的渠道还存在障碍。具体到武汉市，具体事务的操作就更不明确，更多不、不规范的经济行为就会出现。
作为国民经济的支柱行业，房地产业要长久健康地发展，特别是在国家对房地产业加强管理和调控、商业银行贷款规模相对紧缩的情况下，武汉市住房全融的“单一性”特点非常明显，还没有形成一个成熟的金融支持体系，也缺乏完整的保障机制，尤其是房地产业融资的多元化、多渠道迫在眉睫。因此，未来武汉市房地产融资应有良好的组织平台、运行平台、管理平台，从而形成一个、金融机构、房地产企业与消费者共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系。对于武汉市房地产融资的发展，提出如下政策：
房地产金融机构是创造进行交易的房地产金融工具以及在市场参与者之间推进房地产金融价值流转的经济组织。在宏观调控的形势下，如何拓宽房地产商品的融资渠道成为各方人士关注的焦点。而在宏观调控的形势下，一个成熟的房地产金融机构应表现出完整、效率、动态、多样的特征。
1755年,英国历史上第一家“凯特利建筑社”成立后,住宅建筑社从“短期契约型互助”逐渐发展成为“常设型互助”,最终发展成为今天这样遍及全国并拥有上千亿资产的“特种住宅银行”。其职能也从最初的社会共同集资购房或建房发展成为今天的业务众多的“金融百货公司”，其金融业务辐射住房的各个方面。鉴于目前住房金融的发展状况，可以借鉴英国和欧洲那样的住宅建筑社或住宅合作机构，扶植各种以互助为基本特征的住宅合作社。我们在开办住宅合作社的初期,可将其作为一个互助性的以解决机构住宅问题为重点的融资和开发机构,以支持房改和安居工程为自己的经营目的,同时为投资者提供适度利润;尔后,随着各方面条件的逐步成熟,再引导其为以获取利润为主要目标的专业化的合作金融机构。应制定有关优惠政策,审时度势，积极扶植、引导住宅合作社健康、稳步发展,使其在解决住房问题上的独特优势得以充分发挥。
①建立初级市场的机构。目前武汉市居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且居民收入很不稳定。因此，可以考虑在武汉市设立住房贷款机构，对中低收入家庭的住房贷款提供；②成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可以通过开展房屋保险、工程保险、房地产抵押贷款保险、房地产投资保险等，一方面使开发商、信贷机构将各种风险降低到最低的限度，同时又使自身获得稳定资金的来源。
房地产金融的市场化，离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。目前，武汉市专业信用合作中介机构的不完善，诸如、信用保险、信托和估价机构的缺失，使得房地产信贷风险不能得到有效的分散，各种房地产金融业务也无法顺利开展。因此，今后要大力发展评估、、信托、保险、拍证券等中介机构的建设，为建立和完善住房二级抵押市场打下良好的基础。
随着房地产业的迅速发展，仅仅通过之前固有的信贷模式进地产的融资已无法满足武汉市房地产业发展较大的资金需求量。因此，有必要通过采用新型的融资模式，进一步拓宽融资渠道，通过战略性的资本运作，推动武汉市房地产业的快速发展。
房地产融资租赁就是房地产商品的需求者作为承租方向出租方融资租入房地产商品的一种租赁方式。实质上，地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁获取融通资金的方式。之所以采用房地产融资租赁是因为这一种比较稳健的方法，房地产融资租赁使房地产商品买卖双方风险共担。首先，通过融资租赁，开发商可以按期获得稳定的高租金收入，不存在出售经营不成功楼盘空置而出现的财务风险。其次，通过融资租赁还可以减少如自然灾害风险、意外事故风险等意外损失。一般的出租经营方式其风险由出租方或卖方全部承担，而融资租赁租金费用大，年租金占买价的10%以上，所以在很大程度上减轻了开发商大部分甚至全部的意外损失，将风险给了承租户或由双方共同承担。
房地产信托基金（(REITs）是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通常是以有经常性收入的房地产项目为投资和经营对象的集合投资计划。房地产信托基金通过向社会发行可流通收益凭证，募集各种投资者手中的闲散资金，运用专业化的投资策略进地产项目的投资组合，然后将投资收益按约定的形式分配给各个投资者。
作为一种集合型的投资产品，房地产信托基金可以整合社会上的资金资源，形成巨大的资金来源，同时凭借其专业优势对各种房地产项目进行分析和评估，通过合理的投资组合规避风险，实现投资者利益最大化。同时，房地产信托基金还可以优化房地产业的资金结构，有利于实现资产证券化，提高地产项目的流动性，为房地产企业提供多样化的融资方式和变现模式，也有利于把房地产市场同货币市场、资本市场联系起来，为房地产业的发展提供新的动力。这种融资模式能够解决武汉及其他城市面临的房地产资金渠道匮乏，融资数量的不足的问题提供新的解决方式，为房地产业的发展注入新的活力，并有助于其全面快速的发展。
房地产融资多元化、市场化势不可当，要真正避免房价大幅起落以及化解金融风险，有必要健全一个完善的房地产金融体系。在以银根、地根双紧缩为标志的宏观调控与房地产开发热涨的同时，有必要拓宽武汉市房地产融资渠道，使其良性发展的轨道。我国目前的房地产融资体系不健全、制度不完善，及时制订和完善房地产融资相关法律制度，以制度创新为先导；结合武汉市具体的房地产市场，建立与房地产金融业务相关联的金融机构与非金融机构，革新房地产金融体制新为重点；通过发展房地产信托，实施多样的股权融资，吸收海外房地产基金和外来资金，推出住房抵押贷款证券化等方式，开辟多元化的房地产融资渠道，逐步完善武汉市房地产融资体系，对发展我国房地产金融市场，金融稳定，实现房地产业的健康发展具有现实意义。
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